Le bailleur ne fait rien contre les rongeurs : la marche à suivre

À retenir

• Le signalement doit être écrit. C'est lui qui fait courir les délais et qui distingue une réclamation d'une conversation.
• Ne retenez jamais votre loyer de votre propre initiative : c'est ce qui fait perdre les dossiers les mieux fondés.
• La mise en demeure en recommandé est l'étape charnière : elle date l'inaction et ouvre les suites.
• Signal Logement permet de saisir les services compétents ; la conciliation, puis le juge, viennent après.

Étape 1 — Écrire, et décrire précisément

Un appel téléphonique ne laisse aucune trace exploitable. Le premier signalement se fait par écrit — courriel daté, ou courrier simple —, et sa qualité pèse sur toute la suite.

Ce qu'il doit contenir :

• la date de constatation et, si possible, celle des premiers indices ;
• la nature des observations : crottes, bruits nocturnes, rongements, traces de gras, denrées attaquées, avec les pièces concernées ;
• des photographies datées, prises au ras du sol et le long des passages ;
• la demande explicite d'une intervention, sans fixer soi-même le prestataire.

Conservez tout : c'est le dossier. Un locataire qui a écrit dès le premier jour et photographié se trouve, six mois plus tard, dans une position sans commune mesure avec celui qui a téléphoné trois fois.

Étape 2 — La mise en demeure

Sans réponse ou sans intervention dans un délai raisonnable, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception constitue l'étape charnière.

Elle reprend le signalement initial, rappelle l'obligation de délivrer un logement décent — dont la définition inclut, depuis la loi ÉLAN de 2018, l'absence d'infestation d'espèces nuisibles et parasites —, et fixe un délai pour agir. L'accusé de réception date l'inaction : c'est cette date qui compte ensuite.

Un point souvent ignoré : si le logement est en copropriété, le bailleur n'est pas toujours celui qui peut tout faire. Une infestation qui vient des parties communes relève du syndic, qui peut engager le traitement des caves, sous-sols et locaux à poubelles sans attendre l'assemblée générale lorsque l'urgence sanitaire le justifie. Mentionner ce point dans la mise en demeure accélère souvent les choses, parce qu'il indique au bailleur la démarche à relayer plutôt que de le mettre seul en cause.

Étape 3 — Saisir les services compétents

Si la mise en demeure reste sans effet, la voie administrative s'ouvre.

Signal Logement est le service public en ligne permettant de signaler un logement dégradé ou insalubre ; le signalement est orienté vers les services compétents — commune, service communal d'hygiène et de santé, agence régionale de santé selon les cas.

Sur le fond, l'appui juridique ne manque pas : le règlement sanitaire départemental impose aux propriétaires d'immeubles de prendre les mesures évitant l'introduction des rongeurs, d'entretenir les dispositifs de protection et de faire procéder à leur destruction dès que la présence est constatée. Ce règlement est pris par arrêté préfectoral, et sa numérotation varie d'un département à l'autre.

La commission départementale de conciliation constitue par ailleurs une voie amiable pour les litiges locatifs, préalable utile avant toute action contentieuse.

Étape 4 — Le juge

En dernier ressort, le juge peut être saisi pour faire ordonner les travaux, et le cas échéant statuer sur une réduction de loyer ou des dommages-intérêts.

C'est long, et c'est précisément pourquoi les trois premières étapes comptent : un dossier composé d'écrits datés, de photographies et d'un accusé de réception se plaide ; un dossier fait d'appels téléphoniques et de souvenirs ne se plaide pas.

Les deux gestes qui font perdre un dossier

Retenir son loyer. C'est le réflexe le plus répandu et le plus dommageable. Un locataire qui cesse de payer se met en défaut d'exécution de ses propres obligations, quelle que soit la gravité de la situation. Une réduction de loyer peut être décidée — par accord ou par le juge —, jamais prise unilatéralement. Un dossier parfaitement fondé se retourne ainsi en quelques semaines.

Faire intervenir soi-même sans prévenir. Engager un professionnel de sa propre initiative et présenter la facture ensuite expose à un refus de prise en charge. Si l'urgence l'impose, il faut l'annoncer par écrit avant, décrire ce qui va être fait, et conserver le devis comme la facture.

Ce que le bailleur peut opposer

L'obligation du bailleur n'est pas absolue : les frais lui incombent sauf à démontrer que l'infestation est imputable au locataire. Cette exception est réelle, mais elle suppose une démonstration, pas une affirmation.

En pratique, elle est difficile à établir pour des rongeurs, dont l'introduction dépend de l'état du bâti, des réseaux et de l'environnement bien plus que du comportement d'un occupant. Un locataire qui a signalé tôt, tenu ses locaux en ordre et coupé les ressources alimentaires accessibles se trouve en position solide.

Le cas du logement social et de la copropriété

Dans un immeuble, la question du périmètre prime sur celle de la responsabilité. Une infestation qui circule par les caves, les gaines et les vides sanitaires ne se règle pas logement par logement, et un bailleur qui traite le seul lot concerné dépense sans résultat.

La demande utile porte donc sur deux niveaux à la fois : l'intervention dans le logement, et la saisine du syndic pour les parties communes. Un courrier adressé au bailleur avec copie au syndic fait souvent plus qu'une relance supplémentaire au seul bailleur.

Sources

• Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs (logement décent) — Légifrance.
• Loi ÉLAN du 23 novembre 2018, absence d'infestation d'espèces nuisibles et parasites — Légifrance.
• Décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent — Légifrance.
• Règlement sanitaire départemental type, obligations des propriétaires en matière de rongeurs — Légifrance.
• Signaler un logement dégradé — Signal Logement.